IRS가 해외법인을 이용한 미국 부동산 거래를 조사하는 이유

 

/// 실제 IRS Criminal Investigation 사건이 보여주는 국제세법 리스크 ///

김정섭 미국변호사
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최근 몇 년 사이 미국 국세청(IRS)과 IRS 형사수사국(IRS Criminal Investigation, IRS-CI)은 해외 법인을 이용한 미국 자산 보유 구조에 대해 매우 강한 관심을 보이고 있습니다. 특히 미국 부동산이 외국 법인이나 해외 회사 구조를 통해 이전되거나 보유되는 경우, IRS는 이러한 거래가 단순한 투자 목적이 아니라 세금 회피, 자산 은닉, 또는 금융 범죄와 연결될 가능성이 있는지 집중적으로 조사합니다.

국제 투자자들 사이에서는 미국 부동산을 한국 법인이나 해외 회사 명의로 보유하는 구조가 비교적 흔합니다. 그러나 이러한 구조가 세금 신고, 실질 소유자 공개, 해외 금융계좌 신고 등 다양한 규정을 위반할 가능성이 있기 때문에 IRS는 이를 중요한 조사 대상 중 하나로 보고 있습니다.

IRS Criminal Investigation (IRS-CI)의 역할

IRS-CI는 단순한 세무 감사 조직이 아니라 연방 형사 수사 기관입니다.

IRS-CI는 다음과 같은 범죄를 수사합니다.

• 세금 탈루 (Tax Evasion)
• 자금세탁 (Money Laundering)
• 금융사기 (Financial Fraud)
• 국제 자산 은닉

IRS-CI의 수사는 일반적인 세무 감사와 다릅니다.
형사 수사 단계에 들어가면 징역형을 포함한 형사 처벌이 가능해집니다.

미국 세법상 세금 탈루는 연방 중범죄(felony)이며, 최대 5년의 징역형과 벌금이 부과될 수 있습니다.

IRS가 해외법인 + 미국 부동산 구조를 집중 조사하는 이유

IRS가 이러한 구조를 집중적으로 조사하는 이유는 크게 다음과 같습니다.

1) FIRPTA 세금 회피 가능성
2) 실질적 소유자(Beneficial Owner) 은폐
3) 해외 법인 신고 의무 위반
4) 해외 금융계좌 신고 위반
5) 자금세탁 및 금융 범죄 가능성

특히, 부동산 거래는 금액이 크고 자금 흐름이 복잡하기 때문에 세금 범죄와 자금세탁에 매우 자주 사용되는 산업으로 알려져 있습니다.

IRS가 실제 조사한 해외법인 + 자산 은닉 사건 5가지

다음 사례들은 IRS와 연방 검찰이 실제로 조사하거나 기소한 사건들입니다.

1. 미국 부동산 개발자의 해외 은닉 사건 (Igor Olenicoff Case)

미국 부동산 개발자 Igor Olenicoff는 해외 법인과 스위스 은행 계좌를 이용해 자산을 숨긴 혐의로 기소되었습니다.

IRS 조사 결과

• 해외 법인 구조를 이용해 자산 은닉
• 해외 금융계좌 신고 미이행
• 세금 탈루

결과적으로 그는 세금 탈루 혐의로 유죄 판결을 받았습니다. 이 사건은 해외 회사와 해외 은행 계좌를 이용한 자산 은닉 구조가 IRS 조사 대상이 되는 대표적인 사례입니다.

2. 역사상 최대 규모 개인 탈세 사건 (Robert Brockman Case)

미국 역사상 가장 큰 개인 탈세 사건 중 하나는 Robert Brockman 사건입니다. 검찰에 따르면 그는 해외 법인 비밀 은행 계좌복잡한 국제 금융 구조를 이용하여 약 20억 달러 이상의 소득을 IRS에 신고하지 않은 혐의를 받았습니다. 이 사건은 국제 금융 구조를 이용한 대규모 세금 회피 사례로 평가됩니다.

3. 부동산 투자 사기 사건 (DBSI Real Estate Investment Case)

DBSI는 미국에서 수십억 달러 규모의 부동산 투자 구조를 운영한 회사였습니다. 하지만 수사 결과 1) 투자금 유용 2)허위 투자 구조3) 금융 사기가 밝혀졌고, 창업자는 수십 건의 사기 및 금융 범죄로 유죄 판결을 받았습니다.  이 사건은 부동산 투자 구조가 금융 사기와 연결될 수 있다는 점을 보여주는 대표적인 사례입니다.

4. 대규모 금융 거래 은닉 사건

IRS-CI가 수사한 또 다른 사건에서는 피의자가 해외 계좌와 복잡한 금융 거래 구조를 이용해 약 1,800만 달러의 세금을 회피한 것으로 밝혀졌습니다. 이 사건에서 IRS는 수천 건의 금융 거래 기록을 분석해 자금 흐름을 추적했습니다. 이처럼 IRS-CI는 “Follow the Money” 전략을 통해 국제 금융 거래를 추적합니다. 

5. 부동산 투자 회사의 금융 사기 사건 (2026 IRS-CI Case)

2026년에는 한 부동산 투자 회사가 여러 금융기관에 동일한 부동산을 담보로 제공하는 방식으로 수천만 달러의 대출을 받은 혐의로 기소되었습니다. 이 사건은 1)부동산 금융 사기 2)투자자 기망 3)금융기관 사기 등과 관련된 사건입니다.

IRS 수사에서 가장 중요한 요소: Money Trail

IRS-CI는 흔히 다음 원칙을 강조합니다.

“Money leaves a trail.”

즉, 금융 거래에는 반드시 기록이 남기 때문에 자금 흐름을 추적하면 범죄를 발견할 수 있다는 것입니다. 실제로 IRS-CI는 금융 기록을 분석해 다양한 국제 범죄를 밝혀내고 있다고 밝혔습니다. 

해외 법인을 이용한 미국 부동산 구조의 주요 리스크

미국 부동산을 해외 법인 구조로 보유할 경우 다음과 같은 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

FIRPTA 세금 문제

외국인이 미국 부동산을 매각할 경우 미국 세금이 부과됩니다.

해외 법인 신고 의무

Form 5471
Form 5472

해외 금융계좌 신고

FBAR
FATCA

Fraudulent Transfer 문제

채권자 회피 목적 자산 이전

자금세탁 조사 가능성

복잡한 해외 금융 구조

결론

해외 법인을 이용한 미국 부동산 보유 구조는 합법적인 국제 투자 전략이 될 수도 있습니다.  그러나 동시에 다음과 같은 위험을 동반합니다.

• IRS 세무 감사
• 형사 수사
• 자산 몰수
• 세금 추징
• 형사 처벌

따라서 미국 부동산을 해외 법인 구조로 보유하거나 이전하려는 경우 반드시 기억해야 할 원칙이 있습니다.

“투자 구조를 먼저 설계하고 투자하라.”

국제세무와 부동산법을 함께 고려한 전문적인 법률 설계가 이루어져야만 안전한 해외 투자와 자산 보호가 가능합니다.