[부동산/세금] 미국 부동산 소유권을 한국으로 이전할 때 반드시 알아야 할 문제

김정섭 미국변호사 미국연방조세법원 자격증

미국 시민권자 또는 미국회사가 한국 개인·한국회사에 자산을 이전할 때의 법적 리스크 

김정섭 미국변호사
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최근 필자가 검토한 실제 사건에서 매우 중요한 법적 문제가 제기되었습니다. 미국 (하와이주)에 있는 부동산이 한국 법인 명의로 이전되는 과정에서 여러 법적 절차가 제대로 이루어지지 않았다는 의혹이 제기된 것입니다.

이 사건에서 문제가 된 것은 단순한 명의 변경이 아니라 미국 자산을 해외 법인으로 이전하는 과정에서 발생하는 법률·세무·형사 리스크였습니다. 실제로 관련자의 진술과 증거 자료에 따르면 미국회사 소유의 하와이 부동산이 적절한 통보나 승인 절차 없이 한국 법인 명의로 이전된 정황이 있으며, 이 과정에서 세금 신고와 법적 문서 제출이 제대로 이루어졌는지에 대한 의문이 제기되었습니다.

이 사례는 미국 시민권자나 미국 회사가 한국 개인 또는 한국 회사로 자산을 이전할 때 얼마나 많은 법적 문제와 규제가 적용되는지를 잘 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

미국 자산을 한국으로 이전할 때 왜 문제가 되는가

많은 사람들이 미국 부동산이나 회사 자산을 한국 법인으로 이전할 때 단순히 “명의를 옮기는 것” 정도로 생각합니다. 그러나 실제로는 다음과 같은 Legal issue들이 동시에 검토하고 대처해야 합니다.

• 미국 부동산법
• 연방 세법
• 국제세무 규정
• 외환 및 금융 규제법
• 회사법

이러한 법이나 규정을 제대로 이해하지 못한 상태에서 자산을 이전할 경우 민사 책임뿐 아니라 형사 책임까지 발생할 수 있습니다.

미국 부동산을 해외 법인으로 이전할 때 필요한 법적 절차

미국 부동산을 한국등 외국에 사는 개인이나 해외 법인에게 이전하려면 반드시 다음 절차를 거쳐야 합니다.

1. 정식 부동산 이전 문서 작성

미국에서는 부동산 이전 시 반드시 Deed가 필요합니다.

대표적인 Deed 종류에는 다음 3가지가 있습니다.
*** 개별 Deed에 대한 설명은 기회가 된다면 별도의 컬럼에서 다루도록 하겠습니다. ***

• Warranty Deed
• Grant Deed
• Quitclaim Deed

또한 다음의 절차가 반드시 필요합니다.

• 공증(Notarization)
• 카운티 등기(Recording)
• 거래 문서 보관

이러한 절차 없이 명의 이전이 이루어질 경우 법적으로 이전 자체가 문제될 수 있습니다.  보통  "미국부동산 소유권 해외이전"시 부동산이전 문서 작성 및 등기까지는 문제없이 하는것으로 보입니다만, 더 중요한건 다음 절차와 법규준수 입니다.

 

2. State Conveyance Tax 신고

하와이 (대부분의 미국주도 동일) 에서는 부동산 이전 시 반드시 Conveyance Tax 신고가 필요하다.

대표적인 신고서

• Conveyance Tax Return
• Form P-64 (하와이의 경우)

이 신고를 하지 않으면 세금 문제뿐 아니라 불법 이전으로 의심될 수 있으며, Audit이 나오고 경우에 따라서 형사고발될 수도 있습니다.

3. FIRPTA 규정 적용

미국 부동산을 외국인 또는 외국 법인에게 이전할 경우  연방외국인투자법 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)을 준수해야 합니다. 즉, 외국인 또는 외국법인에 미국 부동산 소유권을 양도/이전할 경우 일정한 금액을 원천징수하고 IRS 신고가 필요합니다.  이를 위반하면 세금 추징과 벌금이 부과될 수 있습니다.

 

*** 가장 심각한 법적 문제: Fraudulent Transfer

미국에서 가장 심각하게 다루는 문제 중 하나는 Fraudulent Transfer(사기적 자산 이전) 이며, 그 예는 다음과 같습니다. 

• 채권자 회피 목적 자산 이전
• 실제 소유자 은폐
• 법적 책임 회피 목적 이전
• 회사 자산을 외국 법인으로 이전

Frandulent Transfer는 연방법도 위반이지만, 주마다 관련법을 가지고 있습니다. 특히, 하와이주에서는 Hawaii Uniform Fraudulent Transfer Act (HRS §651C-4)이 적용되며, 이 법에 따르면 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.

• 부동산 이전 무효
• 자산 환수
• 손해배상추가
• 민사 책임

해외 법인을 이용한 미국 자산 보유의 세무 리스크

최근 분쟁에서 매우 자주 등장하는 문제는 한국 법인을 이용해 미국 자산을 보유하는 구조입니다. 겉보기에는 합법적인 구조처럼 보일 수 있지만 미국 세법에서는 매우 엄격한 보고 의무가 발생하며, 대표적인 신고 의무는 다음과 같습니다.

Form 5471 미국인이 외국 법인 10%이상 지배하는 경우

Form 5472 외국 법인과 미국 회사 간 거래

FBAR / FATCA 해외 금융계좌 신고

 

이러한 신고를 하지 않으면 탈세 또는 허위 신고 문제로 확대될 수 있습니다. 실제로 해당 사건에서도 해외 법인을 이용해 미국 자산이나 소득을 적절히 공개하지 않았을 가능성이 제기되었습니다.

회사 자산을 해외로 이전할 때 발생하는 또 다른 문제

회사 자산을 해외 법인으로 이전할 경우 미국의 회사법에서 규정하고 있는  Fiduciary Duty (신의·충실 의무) 위반 문제가 발생할 수 있으며,  특히 다음과 같은 행위는 매우 위험하며 중대한 민/형사상 책임이 발생합니다.

• 부풀린 인보이스
• 근거 없는 해외 송금
• 회사 자산의 개인 사용
• 주주 승인 없는 자산 이전

또한 위에서 말한 세금 문제 (신고위반 포함)와 결합되면 형사 문제로까지 확대될 가능성도 있습니다.

형사 책임까지 이어질 수 있는 이유

미국에서는 특히 세금문제에 대해 민감하며, 자산 이전과 관련된 문제가 단순한 민사 분쟁으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 주로 다음과 같은 형사 혐의로 이어질 수 있다.

• 탈세 (Tax Evasion)
• Wire Fraud
• Money Laundering
• Conspiracy

실제로 이러한 혐의는 매우 무거운 형벌을 수반하는데, 예를 들어 탈세: 최대 5년 징역, 자금세탁: 최대 20년 징역, Wire Fraud: 최대 20~30년 징역을 구형받을 수 있습니다.  따라서 해외 자산 이전은 반드시 전문가의 검토와 자문이 필요합니다.

 

미국 자산을 한국으로 이전할 때 반드시 지켜야 할 원칙

미국 시민권자 또는 미국 회사가 한국 개인이나 한국 법인으로 자산을 이전하려면 다음 원칙을 반드시 지켜야 합니다.

1. 자산 이전 구조를 먼저 설계할 것

부동산법 세법 회사법 국제세무 규정을 함께 고려해야 한다.

2. 모든 세금 신고를 정확히 할 것

FIRPTA, Conveyance Tax, IRS 신고 등

3. 법인 거래 투명성 확보

Board resolution(이사회결의서), 계약서, 회계 기록 등.

4. 국제세무 보고 의무 준수

미국국세청양식 Form 5471, Form 5472, FBAR 등.

미국 자산을 한국 개인이나 한국 법인으로 이전하는 것은 단순한 명의 이전이 아닙니다. 그 과정에는 부동산법 세법 회사법 국제 금융 규제 등 복잡한 법률문제가 동시에 작동합니다. 이러한 절차를 제대로 이해하고 대처하지 못하면 부동산 이전 무효, 세금 추징, 민사 소송, 심지어 형사 책임까지 발생할 수 있습니다.

따라서 국경을 넘는 자산 이전에서는 반드시 다음 원칙을 기억해야 합니다.

“자산을 옮기기 전에 법적 구조를 먼저 설계하라.”  이것이 가장 안전한 국가간 자산 이전 방법입니다.